신탁사 몫 미분양 , 리츠로 해소

부동산 시장의 새로운 해법? CR리츠를 통한 '준공 후 미분양' 주택 해소 전략

 

최근 부동산 시장에서 '준공 후 미분양' 주택 문제가 심각한 이슈로 대두되고 있습니다. 정부가 이를 해결하기 위해 새로운 전략을 내놓았는데요, 바로 CR리츠(기업구조조정리츠)를 활용한 방안입니다. 이 정책의 핵심 내용과 예상되는 효과, 그리고 우려되는 점들을 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

1. '준공 후 미분양' 주택 현황

'준공 후 미분양' 주택은 일명 '악성 미분양'으로 불리며, 2024년 4월 기준 전국에 약 1만3000호가 존재합니다. 이 중 약 5000호, 즉 40%가 신탁사가 수탁 보유하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 2022년 4월 약 7000호에서 2년 만에 거의 2배로 늘어난 수치로, 부동산 시장의 침체를 여실히 보여주고 있습니다.

 

2. CR리츠란?

CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 저렴하게 매입한 후, 일정 기간 임대 운영을 하다가 시장 상황이 호전되면 재판매하여 수익을 내는 구조의 부동산 투자 상품입니다. 정부는 이를 통해 미분양 주택 문제를 해결하고 동시에 투자자들에게 새로운 기회를 제공하고자 합니다.

 

3. 정부의 새로운 정책

 

국토교통부는 최근 신탁사가 보유한 미분양 주택도 CR리츠의 매입 대상이 될 수 있다고 유권해석을 내렸습니다. 이는 기존에 '채무를 갚기 위해 매각하는 부동산'이어야 한다는 조건을 완화한 것으로, 더 많은 미분양 주택이 CR리츠를 통해 해소될 수 있는 길을 열어준 것입니다.

 

 

 

4. 정부의 지원 정책

정부는 CR리츠 활성화를 위해 다음과 같은 지원책을 마련했습니다:

1) 세제 혜택: 2024년 3월부터 2025년 12월까지 취득한 물건에 대해 취득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택 제공

 

2) 자금 조달 지원: 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증을 통해 리츠의 자본 조달 부담 경감

 

 

 

5. 예상되는 효과

이번 정책으로 인해 다음과 같은 효과가 기대됩니다:

1) 미분양 주택 해소: 신탁사들이 보유한 미분양 주택의 매각이 활성화될 가능성

 

2) 부동산 시장 안정화: 미분양 물량 감소로 인한 시장 심리 개선 기대

 

3) 새로운 투자 기회: 투자자들에게 상대적으로 안전한 부동산 투자 상품 제공

 

 

 

6. 우려되는 점들

하지만 이 정책에 대한 우려의 목소리도 있습니다:

1) 사업성 불확실: 부동산 시장의 변동성이 큰 상황에서 CR리츠의 수익성 보장이 어려울 수 있음

 

2) 정책 변동 리스크: 정권 교체 시 세제 정책 등이 바뀔 가능성

 

3) 리스크 증폭 가능성: 임대나 매각이 원활하지 않을 경우 오히려 위험이 커질 수 있다는 지적

 

 

 

7. 전문가들의 의견

전문가들은 이 정책에 대해 다양한 의견을 제시하고 있습니다:

1) "미분양 물량을 할인 매각할 기회가 생긴다는 점에서 신탁사는 반길 것" - 금융투자협회 관계자

 

2) "사업성의 불안요소가 있으면 매입을 주저할 수 있다" - 업계 관계자

 

3) "리츠가 미분양 주택을 사는 것은 채무를 채권으로 바꿔주는 것인데, 향후 임대나 매각이 안 되면 위험을 더 키울 수 있다" - 정준호 강원대 교수

 

 

 

 

신중한 접근이 필요한 새로운 정책

정부의 CR리츠를 통한 미분양 주택 해소 전략은 부동산 시장의 새로운 돌파구가 될 수 있는 가능성을 보여줍니다. 하지만 동시에 여러 위험 요소도 내포하고 있어 신중한 접근이 필요해 보입니다. 투자자들은 이러한 정책의 장단점을 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것이며, 정부 역시 시장의 반응을 면밀히 모니터링하며 필요한 경우 보완책을 마련해 나가야 할 것입니다.